فیلم آموزش ارسال معاملات فصلی مالیاتی با سامانه آنلاین(1396)

  فیلم آموزش تهیه و  ارسال معاملات فصلی مالیاتی با نرم افزار و سامانه ...

نرم افزار حقوق و دستمزد برای اشخاص و شرکت ها

  نرم افزار حقوق و دستمزد کاناز محصولی از سایت کاناز اسپید می باشد و سعی شده که با ...

فیلم آموزش تهیه و ارسال لیست بیمه با نرم افزار و سامانه آنلاین

 فیلم آموزش تهیه و ارسال لیست بیمه با نرم افزار و سامانه آنلاین(کاملا کاربردی و ...

نرم افزار ارسال ایمیل انبوه(تبلیغاتی) کاناز

نرم افزار ارسال ایمیل انبوه(تبلیغاتی) کاناز (نسخه 3) به همراه فیلم آموزش نرم افزار به روز ...

فیلم آموزش ارسال لیست مالیات برحقوق بانرم افزار و سامانه آنلاین

فیلم آموزش تهیه و ارسال لیست مالیات برحقوق بانرم افزار(با نسخه جدید نرم افزار ...

نرم افزار ارسال مطلب اتوماتیک به کانال تلگرام(کاناز)

نرم افزار ارسال مطلب اتوماتیک و براساس زمانبندی به کانال تلگرام(کاناز)- نسخه 3 به ...

نرم افزار حذف و اصلاح نیم فاصله از فایل ورد(WORD)

  نرم افزار حذف و اصلاح نیم فاصله از فایل ورد(WORD) نسخه 2   همراه با فیلم ...

نرم افزار استخراج ایمیل و موبایل ژالان(نسخه 2)

  نرم افزار استخراج ایمیل و موبایل ژالان(نسخه 2)   به روز رسانی در تاریخ: ...

نرم افزار تبدیل شماره موبایل به VCF کاناز

نرم افزار تبدیل اکسل به VCF کاناز (تبدیل فایل اکسل به VCF) (نسخه 10.6) با قابلیت پشتیبانی ...

آشنایی با قانون و مقررات مالیات بر درآمد املاک اجاری

مالیات بر درآمد املاک اجاری

 

آشنایی با قانون و مقررات مالیات بر درآمد املاک اجاری

بر اساس قانون مالیات‌های مستقیم، در موارد زیر مالیات بر درآمد اجاره املاک به مؤدیان تعلق می‌گیرد:
• درآمد شخص حقیقی یا حقوقی، ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران پس از کسر معافیت های مقرر در قانون مالیات‌های مستقیم، مشمول مالیات بر درآمد املاک می‌باشد. درآمد مشمول مالیات املاک عبارتست از کل مال الاجاره، اعم از نقدی و غیرنقدی، پس از کسر (25 %) بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.
• بر اساس اصلاحیه مصوب 31/4/1394 قانون مالیات‌های مستقیم، از ابتدای سال 1395، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان واحد خالی شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیاتی معادل نسبتی از مالیات بر اجاره می‌باشد.
• از نظر مالیات بر درآمد اجاره املاک، هر واحد آپارتمان یک مستغل محسوب می شود.
وظایف مؤدیان
1- تسلیم اظهارنامه مالیاتی موضوع ماده 80 و 57 ق.م.م (حسب مورد)
اظهارنامه اجاره املاک مؤدیان هر سال باید به صورت الکترونیکی در سامانه عملیات الکترونیکی مؤدیان مالیاتی سازمان امور مالیاتی بخش اظهارنامه الکترونیکی تا پایان تیرماه سال بعد ثبت شود. به این منظور مؤدیان می توانند با مراجعه به بخش اظهارنامه الکترونیکی سامانه عملیات الکترونیکی مؤدیان مالیاتی سازمان امور مالیاتی کشور به نشانی www.tax.gov.ir نسبت به دریافت نرم‌افزار الکترونیکی ثبت و ارسال اظهارنامه مالیاتی و راهنمایی مربوط، اقدام نمایند. سازمان امور مالیاتی از طریق شماره تلفن 1526 (بدون پیش شماره) پاسخگوی سؤالات مؤدیان در خصوص مراحل ثبت اظهارنامه های الکترونیکی می‌باشد.
2- ارائه مدارک جهت تشکیل پرونده
• تصویر و اصل سند مالکیت و بنچاق
• تصویر و اصل صفحه اول شناسنامه مالک و مستأجر
• تصویر و اصل اجاره نامه رسمی یا عادی
• تصویر برابر اصل اسناد رهنی (برای فک رهن ملک)
• تصویر و اصل وکالت نامه (در صورت مراجعه وکیل)
3- پرداخت مالیات متعلق طبق مقررات مربوط
نکته 1: در اظهارنامه اجاره املاک، چنانچه مؤدیان چندین واحد ملکی که در محدوده یک واحد مالیاتی قرار دارند را به اجاره واگذار کرده باشند، لازم است اطلاعات مربوط را از طریق یک اظهارنامه اعلام نمایند.
نکته 2: اشخاص حقوقی مکلف به تسلیم اظهارنامه مالیاتی جداگانه برای درآمد املاک اجاری خود نمی باشند.
وزارتخانه‌ها، مؤسسات و شرکت های دولتی و دستگاه هایی که تمام یا قسمتی از بودجه آن ها به وسیله دولت تأمین می‌شود، نهادهای انقلاب اسلامی، شهرداری ها و شرکت ها و مؤسسات وابسته به آن ها و همچنین سایر اشخاص حقوقی مکلفند مالیات بر درآمد اجاره املاک را از اجاره هایی که پرداخت می کنند کسر و تا پایان ماه بعد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند. چنانچه موجر از اشخاص موضوع ماده (2) ق.م.م باشد، مکلف به کسر و پرداخت مالیات تکلیفی مذکور نمی باشند.
معافیت ها
• محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد یا افراد تحت تکفل مالک، اجاری تلقی نمی شود مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می‌شود. ضمناً یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی برای هر یک از افراد مذکور به انتخاب مالک، مشمول مالیات نخواهد بود.
• مالکان مجتمع های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت راه و شهرسازی ساخته شده یا می‌شوند در طول مدت اجاره از 100 % مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف می‌باشد.
در غیر این صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع 150 مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع 200 مترمربع زیربنای مفید (به انتخاب مؤدی) از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می‌باشد.
نکته 1: تسلیم اظهارنامه مالیات بر درآمد اجاره و ارائه اسناد و مدارک مربوط در موعد مقرر قانونی، شرط بهره مندی از معافیت مالیاتی فوق الذکر می‌باشد.
نکته 2: چنانچه املاک مسکونی برای استفاده تجاری و اداری به اجاره واگذار شوند، مشمول معافیت مذکور نمی باشند.
• هرگاه مالک، خانه یا آپارتمان مسکونی خود را به اجاره واگذار نماید و خود محل دیگری را برای سکونت خویش اجاره کند یا از خانه سازمانی استفاده نماید، در تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره، میزان اجاره بهایی که به موجب سند رسمی یا قرارداد می‌پردازد یا توسط کارفرما از حقوق وی کسر و یا برای محاسبه مالیات حقوق تقویم می‌گردد، از کل مال الاجاره دریافتی او کسر خواهد شد.
• بر اساس ماده 57 ق.م.م، در مورد شخص حقیقی که هیچ‌گونه درآمدی ندارد تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق موضوع ماده 84 ق.م.م (برای سال 1395 تا میزان 156.000.000 ریال و برای سال 1396 تا میزان 180.000.000) از درآمد مشمول مالیات سالانۀ مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات، مشمول مالیات می‌گردد. به شرط اینکه این‌گونه افراد نسبت به تسلیم اظهارنامه خاصی که مربوط به این موضوع است در موعد مقرر اقدام و اعلام نمایند که هیچ‌گونه درآمد دیگری به غیر از اجاره دریافتی ندارند. در صورتی که ثابت شود اظهار مؤدی خلاف واقع است، مالیات متعلق به اضافه یک برابر آن، به عنوان جریمه وصول خواهد شد.
در اجرای این ماده، حقوق بازنشستگی و وظیفة دریافتی و جوایز و سود ناشی از سپرده‌های بانکی، درآمد تلقی نخواهد شد. حکم این ماده در مورد فرزندان صغیری که تحت ولایت پدر باشند جاری نخواهد بود.
نکته: در چارچوب اظهارنامه الکترونیکی املاک، برای استفاده از معافیت موضوع ماده (57) ق.م.م نیازی به تکمیل اظهارنامه جداگانه به شرح فوق نیست. کافی است در زمان تکمیل اظهارنامه املاک موضوع ماده (80) قانون مالیات‌های مستقیم در بخش مربوط، به سؤالات مطروحه پاسخ داده شود و این امر به منزله تسلیم اظهارنامه ماده (57) می‌باشد.
نکته: در صورتی که مالک، محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره بها مهلتی برای تخلیه ملک داده شود، در مدتی که محل سکونت انتقال‌دهنده می‌باشد تا شش ماه و در بیع شرط مادام که طبق شرایط معامله مبیع در اختیار بایع شرطی است، اجاری تلقی نمی‌شود مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می‌شود.
نحوه محاسبه مالیات املاک اجاری
مطابق ماده 54 اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم از ابتدای سال 1395 درآمد اجاره بر اساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می‌گیرد و در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری گردد و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از هشتاد درصد (80 %) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد و نیز در مورد واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان واحد خالی شناسایی می‌شوند، میزان اجاره بها بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد.
در صورتی که مستأجر جزء مشمولین تبصره (9) ماده (53) قانون مالیات‌های مستقیم باشد، اجاره پرداختی مستأجر ملاک تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره خواهد بود.
میزان اجاره دریافتی پس از کسر 25 درصد بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره، به عنوان درآمد مشمول مالیات تلقی می‌شود. مالیات درآمد مذکور برای اشخاص حقیقی با اعمال نرخ مالیاتی موضوع ماده 131 اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 31/4/1394 و برای اشخاص حقوقی به نرخ 25 % محاسبه می‌گردد.
هرگاه موجر مالک نباشد، 25 درصد بابت هزینه‌ها، استهلاکات و تعهدات مالک، از درآمد مشمول مالیات قابل کسر نخواهد بود. در این صورت تفاوت اجاره‌بهای دریافتی و پرداختی به نرخ مربوط، مشمول مالیات بر درآمد اجاره خواهد بود.
نکته 1: در مواردی که درآمد اجاره واقعی کمتر از درآمد تعیین شده طبق مقررات ماده 54 ق.م.م بوده و مالیات تعیین شده مورد اعتراض مؤدی باشد، در این صورت پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف مالیاتی موضوع قانون مالیات‌های مستقیم خواهد بود.
نکته 2: چنانچه بر اساس اسناد و مدارک مثبته معلوم شود اجاره ملک بیش از مبلغی است که مأخذ تشخیص درآمد مشمول مالیات قرار گرفته است، مالیات مابه‌التفاوت طبق مقررات قانون مالیات‌های مستقیم قابل مطالبه و در صورت اعتراض مؤدی پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف موضوع قانون مالیات‌های مستقیم می‌باشد.
نحوه محاسبه مالیات بر واحدهای مسکونی خالی
بر اساس ماده (54) مکرر قانون مالیات‌های مستقیم اصلاحی مصوب 31/4/1394 که از ابتدای سال 1395 لازم‌الاجرا می‌باشد، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان واحد خالی شناسایی شده باشند، از سال دوم به بعد، مشمول مالیاتی به شرح زیر خواهند شد:
سال دوم: معادل یک دوم مالیات بر اجاره متعلقه
سال سوم: معادل مالیات بر اجاره متعلقه
سال چهارم و به بعد: معادل یک و نیم (5/1) برابر مالیات بر اجاره متعلقه
نکته: اجاره‌بهای این واحدها بر اساس جدول اجاره املاک مشابه محاسبه می‌شود.
نکاتی در مورد نحوه محاسبه درآمد مشمول مالیات املاک اجاری
• در مورد املاکی که با اثاثه یا ماشین آلات به اجاره واگذار می‌شود، درآمد ناشی از اجاره اثاثه و ماشین آلات نیز جزء درآمد ملک محسوب و مشمول مالیات می‌شود.
• مستحدثاتی که طبق قرارداد از طرف مستأجر در عین مستأجره به نفع موجر ایجاد می‌شود، بر اساس ارزش معاملاتی روز تحویل مستحدثه به موجر، تقویم و پنجاه درصد (50 %) آن جزء درآمد مشمول مالیات اجاره سال تحویل محسوب می‌گردد.
• هزینه‌هایی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده مالک است و از طرف مستأجر انجام می‌شود و همچنین مخارجی که به موجب قرارداد انجام آن از طرف مستأجر تقبل شده، در صورتی که عرفاً به عهده مالک باشد، به بهای روز انجام هزینه تقویم و به عنوان مال الاجاره غیرنقدی به جمع اجاره‌بهای سال انجام هزینه اضافه می‌شود.
توجه: املاکی که پیش‌تر به اجاره واگذار شده‌اند، چنانچه برای مدتی خالی مانده یا مورد استفاده مالک قرار گیرند، ضروری است مراتب به اطلاع اداره امور مالیاتی رسانده شود.
مراجع حل اختلاف مالیاتی
• در مواردی که مؤدی نسبت به برگ تشخیص مالیات ابلاغ شده معترض باشد، می‌تواند ظرف سی روز از تاریخ ابلاغ، شخصاً یا به وسیله وکیل تام الاختیار خود به اداره امور مالیاتی مراجعه و با ارائه دلایل و اسناد و مدارک، کتباً تقاضای رسیدگی مجدد نماید. در صورتی که مسئول مربوط، دلایل و اسناد و مدارک ابرازی را در تعدیل درآمد، مؤثر تشخیص دهد و نظر او مورد قبول مؤدی قرار گیرد، مراتب پشت برگ تشخیص، منعکس و به امضاء مسئول مربوط و مؤدی رسیده و پرونده امر از لحاظ میزان درآمد مشمول مالیات مختومه تلقی می‌گردد.
• هرگاه دلایل و اسناد و مدارک ابرازی در رد یا تعدیل درآمد مندرج در برگ تشخیص مؤثر واقع نگردد، پرونده به هیأت حل اختلاف مالیاتی ارجاع خواهد گردید و رأی هیأت با اکثریت آراء قطعی و لازم الاجرا است. مگر اینکه ظرف مدت 20 روز از تاریخ ابلاغ رأی، از طرف مأموران مالیاتی مربوط یا مؤدی، مورد اعتراض کتبی قرار گیرد. در این صورت پرونده جهت رسیدگی به هیأت حل اختلاف مالیاتی تجدیدنظر محول خواهد شد. در این مرحله مؤدی مکلف است مقدار مالیات مورد قبول را در همان مهلت مقرر، پرداخت و نسبت به مازاد بر آن، اعتراض خود را تسلیم نماید.
جرائم مالیاتی
ردیف موضوع جریمه
1 عدم تسلیم اظهارنامه 10 % مالیات متعلق
2 پرداخت مالیات پس از سررسید مقرر به ازای هر ماه 2.5 % مالیات متعلق
نرخ محاسبه مالیات بر اجاره املاک
نرخ ماده 131 قانون مالیات‌های مستقیم برای محاسبه مالیات بر درآمد اجاره املاک در سال 1395 و پس از آن
ردیف درآمد مشمول مالیات سالانه (ریال) نرخ
از مبلغ    تا  مبلغ
1 0 500.000.000 15 %
2 500.000.001 1.000.000.000 20 %
3 1.000.000.001 و بیش از آن 25 %

 

دانلود بروشور کامل راهنمای مالیات بر اجاره املاک

9 تیر 1396 نویسنده: سید مصطفی هاشمی 0
ارسال نظر
تماس با سید مصطفی هاشمی
کانال کاناز اسپید در آپارات
فیلم آموزش مالیات بر حقوق
کانال تلگرام کاناز اسپید
افزونه اکسل اعتبارسنجی همه کاره برای حسابداران
نرم افزار حقوق و دستمزد کاناز
عضویت در خبرنامه کاناز اسپید
فروشگاه محصولات آموزش حسابداری
دیکشنری آنلاین حسابداری و حسابرسی
پلیس فتا